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商品房交付条件和违约责任

发布时间:2018年5月18日  来源: 新疆房产纠纷律师     http://www.xjfcjfls.com/

  本文介绍商品房交付条件和违约责任,《商品房销售管理办法》第三十条规定:“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。” 合同约定的交付使用条件是指除上述法定条件外,开发商应按照与购房人签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议中约定的标准向购房人交付商品房。如果开发商交付的房屋不符合法定或合同约定的交付条件,合同中明确约定购房人有权拒绝接收房屋或解除合同的,则购房人可以拒绝接收房屋。
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  2008年11月20日,原告为买受人,被告苏州市某房地产开发公司为出卖人,签订了《商品房买卖合同》。合同第三条约定,买受人购买出卖人开发的位于苏州市相城区的住宅楼小区c栋416室,建筑面积89.16平方米,套内建筑面积75.46平方米,按套内建筑面积计算单价每平方米5432.02元,总价款409900元。合同约定房屋的交付日期是2009年10月31日前,并符合本合同约定的商品房交付条件。商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。
  双方进行验收交接时,出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。该合同第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列方式处理:1、逾期不超过60(含)日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金,合同继续履行;2、逾期超过60(不含)日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。
  合同签订后,原告依约履行了自己的付款义务,交纳了全部购房款。但在合同约定的房屋交付日期到来时,被告却未按合同约定交付房屋。2010年1月4日,被告通知原告收房,原告在前去收房时发现房屋内部还在施工,断然拒绝收房,后到房管部门咨询,又得知房管部门于2010年5月30日才许可开发商交房。原告为此要求开发商承担逾期交房违约责任,但开发商只愿意承担2009年10月31日至2010年1月4日期间的违约金,原告为维护自身合法权益,遂诉至人民法院,要求被告支付逾期交房的违约金。
  庭审中,被告对起诉事实无异议,但辩称我公司已经于2010年1月4日通知业主收房,故不应当承担2010年1月4日之后的违约金。
  法院经审理查明后认为:
  双方所签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,内容合法有效,受法律保护。原被告均应按该合同约定,履行相应的合同义务。被告出售的房屋在具备交付使用条件后,应及时依约履行房屋交付义务。先被告虽然在2010年1月4日就通知了原告要求收房,但因为房屋还没有取得房管部门的交付备案许可,其交付房屋的行为无效,交付日期应当为取得交付备案许可之后的通知收房时间,对未按照合同约定的时间交房应当承担违约责任。故原告要求被告支付逾期违约金之请求,法院予以支持。遂作出判决被告于本判决生效后十日内赔偿原告违约金(自2009年10月31日起计算,按已交房价款总额的日万分之二计算至实际交付之日止)。
  律师点评:
  近年来的商品房预售活动中,开发商因各种原因常常延迟交付房屋或不按合同约定交付房屋,因此购房人在签约或履行过程中明了房屋交付的有关规定或常识,对维护自己权益非常有必要。《商品房销售管理办法》第三十条规定:“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。” 合同约定的交付使用条件是指除上述法定条件外,开发商应按照与购房人签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议中约定的标准向购房人交付商品房。如果开发商交付的房屋不符合法定或合同约定的交付条件,合同中明确约定购房人有权拒绝接收房屋或解除合同的,则购房人可以拒绝接收房屋。
  策略提醒:有关商品房买卖合同的交房条件,购房人要着重注意或把握以下几点:
  一、签约阶段:
  1、因逾期交房的免责事由能极大地减轻开发商的合同义务,因此在签订合同时除不可抗力的原因之外,不要轻易和开发商另行约定其他的免责理由。
  2、签订合同时,对各种交房条件应尽可能的约定得具体且完备。合同中明确约定交房时不能附加交纳各项费用的前提条件。在合同中尽量约定交付房屋的质量标准,如房屋的质量不符合质量验收规范则视为房屋不符合交付条件,开发商应承担的违约责任。
  二、交接阶段:
  实务中,有些楼盘在约定的交房期限仍达不到法定和约定的交房条件,开发商为了转嫁风险、规避责任,利用购房人急于收房入住的心理,要求购房者先签收钥匙,签署“入伙协议书”,然后再进行验房。一旦购房者没有防范意识而与开发商办理了该交房手续,在法律上就视为同意接受,此后不仅难以追究开发商逾期交房的违约责任。因此,购房者在办理交接手续时必须坚持先验收后收房的原则。验收房屋的流程可分为书面验收和现场验收两部分。书面验收包括查验房屋可以交付的文件。
  要仔细审核开发商的如下资料:
  1、该商品房经竣工验收合格的文件,包括《建筑工程竣工验收备案表》和《住宅分户验收表》等;
  2、该商品房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;
  3、该商品房的实测面积数据;
  4、核验已取得的该商品房所在楼栋的房屋权属证明,也就是大产权证明,否则在办理小产权证时会非常麻烦。
  5、现场验收要查看房屋与各项设施是否符合合同约定。
  如果经仔细验收后未发现质量瑕疵等问题,买受人就应该按入住通知书规定的时间前来办理交接手续。
 



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