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怎样买卖二手经济适用房

发布时间:2018年7月11日  来源: 新疆房产纠纷律师     http://www.xjfcjfls.com/

  结合工作单位、居住习惯、生活方式等综合因素,再决定购买哪个区域内的经济适用房项目。如上班单位离项目的远近、周边的亲朋好友居住情况等都属于综合考虑因素。

  二、到项目现场考察,了解项目本身的配套设施,并结合自身的需要进行购买。如新婚夫妇,要考虑到幼儿园、小学以及医院等配套。还有,对社区的绿化率、停车、物业管理等状况都应有所了解。

  三、根据自身的居住要求,详细了解经济适用房的户型结构及面积大小,以及通风、采光、朝向等基础资料。

  四、对房屋的权属关系要有详细调查,特别要注意房屋是否有共有人,防止购买后,引起不必要的麻烦。

  注意:特别提醒务必别买没有房产证的二手经济适用房。

  已经住满5年的经济适用房

  购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件,任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳 1.5% 的契税、 5 ‰的印花税外,不需要再缴纳成交价 3% 的土地出让金。

  实例:购买一套面积为95平方米,原购房价格为2650元/平方米,现市场售价为3600元/平方米的已购经济适用房,其总购房款为3600×95= 342000元,除购房款外,购房人还需缴纳342000×1.5%=5130元的契税,以及342000×0.0005=171元的印花税。

  尚未住满5年的经济适用房

  购买此类已购经济适用房者,首先必须满足普通经济适用房的购买条件;其次购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)过核定最高购房总价标准以外部分,则需补交 10% 的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。

  什么样的房子能卖

  目前,在售的已购经济适用房一般分两种情况处理:一种是已经住满5年的,另一种则是尚未住满 5 年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。

  已经住满5年的经济适用房

  对于已经住满5年的经济适用房,业主现在可以依照目前市场价格进行出售,但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。

  实例:一套面积为95平方米,原购房价格为2650元/平方米的经济适用房,若按现市场3600元/平方米进行出售,则需按3600×95×10% 计算,补交34200元的综合地价款。

  出售提醒:按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。

  尚未住满5年的经济适用房

  对于尚未住满5年的经济适用房,由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此,确需出售此类经济适用房的业主,只能以不高于购买时的单价出售,并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。

  实例:同样一套面积为95平方米,原购房价格为2650元/平方米的经济适用房,在未住满5年的情况下,只能以2650元/平方米或低于2650元/平方米的价格进行出售。

  出售提醒:以原价出售给有购买资格的人后,原购房人仍符合经济适用住房购房条件者还可再次购买他处的经济适用住房。

  二手住房交易过户的费用

  一、是 “契税”,金额为成交价或指导价×3%(个人第一次购买自用普通住宅减半征收,即:成交价或指导价×1.5%),由取得方(买方)支付。

  二、是“转移登记费”,住宅交易是80元/套,由取得方(买方)支付。接着是“交易手续费”,支付标准是买卖双方各自支付3元/平方米。

  三、是“营业税及附加”,标准是5.5%,由失去方(卖方)支付,具体缴纳标准和程序请咨询地税部门。

  二手住房交易的方式

  一、现在私房买卖有两种购房款交付方式,一是买卖双方友好协商自行交付,也就是各自协商。不过,如果采用此种方式交付产生了纠纷,责任自负。

  二、在办理买卖登记手续时,由买方将购房款存入交易中心指定银行,待买方领取到《房屋所有权证》后,由交易中心将购房款直接付与卖方,这种交付方式相对更加安全。

  交易时夫妻双方应注意事项

  一、在进行私房过户时,买方要本人到场,带上有效身份证件(不含临时身份证)即可;卖方要夫妻二人到场,带上房屋所有权证、结婚证(或其他夫妻关系证明)和有效身份证件(不含临时身份证)。

  二、在出售共有房产时,共有人夫妻二人同时到场并提供结婚证(或其他夫妻关系证明)、有效身份证(不含临时身份证)和共有人保持证。

  三、买方本人或卖方夫妻二人因特殊情况不能亲自到场办理过户手续的,可以委托他人办理,但买卖双方不能委托同一个人办理。同时,已出租房屋需出售时,承租人不愿购买的,卖方还需带上承租人放弃购买的书面文件。

  注:以上各个税种以国家调整的各项为主。



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